近两年火(huǒ)爆的创新(xīn)产(chǎn)品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过观测(cè)经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配(pèi)现金等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普通投资者注意(yì)，与产(chǎn)权(quán)类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到(dào)期后不(bù)再产生现金收益(yì)，特(tè)许经营(yíng)权分(fēn)红目前(qián)已包(bāo)含了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归(guī)还(hái)，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的(de)稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分(fēn)配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对(duì)此表示(shì)，投资(zī)公募(mù)REITs的主要收益来源为(wèi)持(chí)有期分红收益(yì)，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格(gé)受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况及(jí)市场(chǎng)因素(sù)的综合(hé)影响，较易引起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金分红(hóng)预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础设施资(zī)产(chǎn)的经(jīng)营现金流(liú)，投资人通过基金(jīn)募(mù)集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基(jī)金(jīn)份额持有人实际获得的(de)现金收益(yì)，对于(yú)长期投(tóu)资(zī)者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开(kāi)募集基(jī)础设施证券(quàn)投资基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要求，基(jī)础设施基金应当(dāng)将90％以上合(hé)并后基(jī)金(jīn)年度可(kě)分(fēn)配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投(tóu)资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看(kàn)，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格(gé)反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的(de)“债性”特(tè)点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红(hóng)要(yào)求，分(fēn)红(hóng)类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为(wèi)资产配置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资(zī)者(zhě)稳定收益(yì)。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取相对于投资债券相对(duì)高的收益性(xìng)，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期(qī)，也(yě)是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债(zhài)券(quàn)宽基指(zhǐ)数(美国领土超过中国了吗，美国领土比中国领土大吗shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的(de)影响，可(kě)分配金额(é)完成(chéng)率(lǜ)不达预(yù)期(qī)，一(yī)定程(chéng)度(dù)上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场的(de)价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格波动受多(duō)重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要因素之(zhī)一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的(de)过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对(duì)经济活力的(de)改善有一定(dìng)的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基(jī)金份(fèn)额的(de)开盘指导价(jià)做调减处理(lǐ)，调(diào)减(jiǎn)金额根据单(dān)位(wèi)基金(jīn)份额的分红金额进行计算(suàn)。除(chú)权(quán)操作是(shì)对(duì)分红前后基金份额(é)净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红前后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者长期美国领土超过中国了吗，美国领土比中国领土大吗(qī)投资的信心(xīn)，同时(shí)需结合(hé)持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益的(de)影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红(hóng)包括利(lì)润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士(shì)还提醒，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红前提是(shì)本金(jīn)之上的(de)增值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分(fēn)派(pài)的是本金与(yǔ)增值(zhí)两个部(bù)分，两个部分之间的(de)比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大(dà)，大多(duō)数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值面临极大(dà)不确(què)定性，这是该类投资(zī)者应该注(zhù)意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资(zī)产(chǎn)类型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的收(shōu)益主要包(bāo)括每年的现金分(fēn)红及资产(chǎn)增(zēng)值(zhí)的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益(yì)主要(yào)来(lái)自项目每年的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许经营(yíng)权类资(zī)产的(de)分红包括了(le)利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)因(yīn)底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权(quán)类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其(qí)分红相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通(tōng)投资者在(zài)选择公募REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对(duì)所选(xuǎn)择(zé)产品的(de)二(èr)级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负(fù)责人(rén)也认为，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目在经营权(quán)到期后不再能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可(kě)供(gōng)分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特(tè)点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具(jù)备更高(gāo)的分派率水平。对于(yú)剩余期(qī)限较长的(de)特许经营权项目，即使分派(pài)率(lǜ)相对较低，也有(yǒu)足(zú)够年限(xiàn)收回(huí)本金(jīn)并取得收益。美国领土超过中国了吗，美国领土比中国领土大吗p>

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不(bù)进(jìn)行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基金份额(é)单(dān)价随(suí)着(zhe)分派(pài)进(jìn)度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的(de)收(shōu)益(yì)来自项目剩余期(qī)限(xiàn)产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目(mù)的土地或建筑的剩余(yú)使用(yòng)年限一般较长(zhǎng)，再加上到(dào)期(qī)后(hòu)通过(guò)对建筑的更新改造(zào)或补(bǔ)缴土地出(chū)让金(jīn)等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在基础(chǔ)资产(chǎn)的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的资产(chǎn)投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营(yíng)活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活(huó)动产生的(de)现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企(qǐ)业本(běn)身经营活动(dòng)产生；可供(gōng)分配的现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的(de)项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相对(duì)股债(zhài)市场独(dú)立的资产(chǎn)配(pèi)置功(gōng)能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可以更多关注内(nèi)部(bù)收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更多关注分派(pài)率高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自(zì)底(dǐ)层资产的(de)经营净现金流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情况直接(jiē)影(yǐng)响投(tóu)资(zī)回报(bào)，投资者可综合考虑原(yuán)始权益(yì)人(rén)综合实力、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力(lì)、公募基(jī)金(jīn)管理人实力(lì)等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可(kě)供分(fēn)配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披露预(yù)测进行比(bǐ)较分析(xī)，结(jié)合经(jīng)济及市场的实际环境(jìng)，对基(jī)础设施(shī)项目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负责人(rén)也称。

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