5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募基(jī)金为代表的机构对于(yú)这(zhè)一板块已经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以(yǐ)南(nán)方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地(dì)方国(guó)企(qǐ)央企获得增(zēng)持(chí)，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代(dài)已过 精耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产(chǎn436742开头是什么银行 归属地，436742开头是什么银行的卡)的配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所持有的房(fáng)地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却(què)断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首次(cì)回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行(xíng)业的持(chí)股比例也(yě)同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年(nián)一季度得(dé)以延续。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地(dì)产板(bǎn)块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别(bié)为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地(dì)产(chǎn)的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的(de)重仓股中，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)排名最(zuì)高的(de)是保利发展，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排(pái)位上(shàng)看(kàn)均有退(tuì)步，尤其(qí)是万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季并非行业(yè)销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还(hái)需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经济圈(quān)判断(duàn)房(fáng)地产(chǎn)已经进入大分化时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期(qī)一去不返(fǎn)了(le)。“如果按照产业周436742开头是什么银行 归属地，436742开头是什么银行的卡期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什(shén)么投资机会的。但(dàn)在这几年特(tè)殊的(de)行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的(de)行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是(shì)供给侧发(fā)生了更大的(de)变化(huà)。”一不(bù)愿具名的(de)上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量增加了15万亿元(yuán)。中国(guó)存(cún)量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要(yào)有一定的政策(cè)出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地(dì)产研究(jiū)员(yuán)吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论从城(chéng)镇化的进程(chéng)，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和(hé)房价收入也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及(jí)过快(kuài)上行的房(fáng)价，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回落(luò)，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着(zhe)地(dì)产的(de)高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入(rù)到供给侧(cè)出(chū)清的过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争力强(qiáng)的(de)公司就(jiù)能(néng)够通过大(dà)鱼吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不代(dài)表没有投资机会(huì)，机(jī)会在于城(chéng)市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细(xì)作(zuò)个(gè)股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时(shí)间(jiān)段(duàn)恰好排名前五的公司(sī)月内(nèi)涨幅超过了10％，它们(men)分(fēn)别是上(shàng)实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地(dì)产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停(tíng)。从(cóng)该股的基(jī)本面来看(kàn)，上实(shí)发(fā)展的主营(yíng)业务为房地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的(de)主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程(chéng)项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股东来看(kàn)，各(gè)类机(jī)构(gòu)都有对其布局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是(shì)上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一(yī)季度(dù)的收入利润(rùn)规模大幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方(fāng)面(miàn)则是(shì)公司拿地(dì)结算(suàn)持续(xù)性(xìng)向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的(de)业绩势头(tóu)向好背景(jǐng)下(xià)，自(zì)然也吸引了知名(míng)机构在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只(zhǐ)产品(pǐn)依然(rán)在前(qián)十(shí)中，这也是(shì)连续第三个季度他有的两只产品杀入前(qián)十。同时(shí)榜单中(zhōng)还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上(shàng)海区域(yù)性地产(chǎn)公司外(wài)，荣(róng)安地产则是主要布(bù)局(jú)在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出(chū)的(de)也是一份报喜的(de)成绩单(dān)：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股(gǔ)东的净利(lì)润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入(rù)十大流通股股东行(xíng)列(liè)。具(jù)体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金(jīn)相关人(rén)士分析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定(dìng)突(tū)出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题(tí)或者资金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿地(dì)力(lì)度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融(róng)资(zī)上(shàng)看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特(tè)估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业的结构性(xìng)机(jī)会依然存在，少(shǎo)部(bù)分公(gōng)司(sī)尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库存的(de)优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出(chū)较低(dī)的融资成本，优(yōu)质的开(kāi)发(fā)资(zī)源(yuán)和良(liáng)好的不动产资产(chǎn)运营(yíng)能力(lì)的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央(yāng)企相较于民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题(tí)，市(shì)场对(duì)民营房开企业的资产会有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企相较于(yú)民(mín)企来说估(gū)值的修复更(gèng)明(míng)显。中特估的角度从中长期的维度(dù)看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具(jù)备较(jiào)快速发展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可(kě)预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢的(de)提升(shēng)，应该关注估值相(xiāng)对(duì)较低(dī)，企业自身资(zī)产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较低(dī)，行业内部(bù)将出(chū)现(xiàn)分化，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行(xíng)业集(jí)中度提升的头(tóu)部公司(sī)。”星石投资首席研(yán)究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一(yī)思路的话，或许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前(qián)途更为光明(míng)。不过(guò)国投(tóu)瑞银基(jī)金投资部(bù)副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国(guó)企(qǐ)央(yāng)企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本(běn)保(bǎo)持低(dī)位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对于(yú)2022年(nián)的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了(le)业绩的(de)回(huí)正，甚至是(shì)较大增速的增长。而(ér)这些公司也是机构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时(shí)间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年(nián)民营房企不怎(zěn)么(me)投资拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市(shì)，投(tóu)资(zī)力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而(ér)在(zài)2023年一季度市(shì)场恢复(fù)但仍处(chù)于调(diào)整的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过(guò)程(chéng)中，还面(miàn)临着一些不(bù)确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐观(guān)。按(àn)照现在的经济状况、收(shōu)入(rù)情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可(kě)能会(huì)出现，到六月(yuè)份房企为了半年(nián)报(bào)冲业(yè)绩出(chū)现市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一个(gè)市场乏力(lì)现象436742开头是什么银行 归属地，436742开头是什么银行的卡。也就是说，第(dì)二季度、第(dì)三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事(shì)长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个(gè)房(fáng)地产以及其上(shàng)下(xià)游产业链的复苏速度(dù)都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我们要(yào)多给一些耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下游(yóu)就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数(shù)的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地(dì)去(qù)等待(dài)它的基本(běn)面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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